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2250元的楼面价,开发商究竟要卖多少钱才保本?_房子·家_天涯论

发布时间:2017-12-30 15:14   作者: admin

  这个问题提得很好!是时候该给所有购房者补堂课了!很多人都在抱怨房价高,那高房价究竟高到哪了?接下来我将为大家剖析一下:

  首先,开发商做项目,盖楼,第一步是要购买土地!举例子:

  假设土地成本:2250元/平米

  (又称楼面价:是指开发商购买的土地折合到实际开发的建筑面积每平方米的单价!比如开发商花了22.5个亿,买个50万平米的土地,但是容积率是2,也就是说可以建100万平米!折合单价就是2250元/平米的土地成本)

  其次,就是建安成本!这里面包括土建成本(盖楼的建筑材料及人工)、绿化成本、对接市政的管网成本等等!如按一般小高层的成本来计算!

  经济型建安成本:2000元/平米

  再次,就是各项税费成本!开发商从拿地开始,各项税费就接踵而至,一直到把房子卖给客户,当然也离不开交税!

  各项税收大概:1000元/平米

  接下来,来算算开发的运营管理和营销成本吧!开发商要开发楼盘,人才和技术是关键!这些成本可都不可小觑!当然,随着城市化的发展进程,楼盘越盖越远,这种现实问题必然伴随着巨大的营销成本!否则会无人问津!再加之巨大的竞争压力!导致营销成本逐年递增!

  运营及营销成本:500元/平米

  最后,来说说一般不被人注意的,但又是最不可控和开发商最致命的一项成本——融资成本!众所周知,开发商开发楼盘几乎没有不贷款的!有的开发商甚至是全部贷款,根本没有投入一分钱!而开发商的贷款利息,除了个别“央企”“国企”能拿到年利率在10%以内的低息贷款以外!一般开发商的贷款利息目前普遍在年利率12%以上!也就是说,以上的成本再乘上12%就是他每年的融资成本!如果它销售的速度过慢,成本会更高!基本上每慢一年,就增加近12%的成本!

  开发商融资成本:700元/平米

  好了,就说这些吧,相信信息量已经不小了!大家自己算一下就大概知道了!即使我们不考虑开发商的利润的情况下,成本已经达到了:

  成本价:6500元/平米

  所以,房价到底贵不贵?贵在哪?

  聪明人一目了然!!!
  

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